NEWSLETTER LEGAL: LEY N°21.826: CLAVES DE LA NUEVA LEY QUE AGILIZA LOS PERMISOS DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN

El 24 de junio de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N°21.826, que modifica diversos cuerpos legales con el objeto de agilizar la obtención de permisos de urbanización y edificación. La normativa modifica, en su artículo 1°, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. N°458, de 1975, en adelante “LGUC”); en su artículo 2°, la Ley N°21.473 sobre publicidad visible desde espacios públicos; y en su artículo 3°, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades (D.F.L. N°1, de 2006). Viene a complementar el proceso de modernización iniciado por la Ley N°21.718 de 2024 en materia de agilización de permisos de construcción.

Objeto y alcance de la Ley:

La Ley N°21.826, en adelante “la Ley”, busca otorgar mayor certeza jurídica a quienes tramitan permisos ante las Direcciones de Obras Municipales (en adelante “DOM”) y establecer un sistema estructurado de impugnación frente a rechazos o demoras injustificadas. Para ello, la Ley sustituye el cómputo de los plazos en días corridos por días hábiles, incorpora un examen de admisibilidad formal previo y refuerza los mecanismos de reclamación administrativa y judicial.

Nuevo cómputo de los plazos de la DOM (modifica el artículo 118 de la LGUC):

El cambio central no es una reducción de los plazos, sino la sustitución de su forma de cómputo: los antiguos plazos en días corridos pasan a contarse en días hábiles. En tiempo calendario los plazos resultan incluso levemente más extensos, pero se gana certeza en su cómputo, se evitan vencimientos en días feriados y se elimina la discusión sobre la forma de contarlos, lo que da mayor previsibilidad para activar oportunamente los mecanismos de reclamo:

• Regla general: el plazo para pronunciarse pasa de 30 días corridos a 25 días hábiles.

• Con revisor independiente: el plazo es de 15 días hábiles, en lugar de los 25 días hábiles de la regla general. Este trato preferente para las solicitudes acompañadas de informe favorable de un revisor independiente ya existía en el régimen anterior (15 días, frente a los 30 de la regla general); la Ley lo conserva, ahora computado en días hábiles.

• Proyectos de gran envergadura: tratándose de proyectos con carga de ocupación igual o superior a 1.000 personas, el plazo pasa de 60 días corridos a 50 días hábiles. La novedad es que el informe favorable de revisor independiente rebaja este plazo a 30 días hábiles, rebaja que el régimen anterior no contemplaba para estos proyectos.

• Obras menores y fusiones: el plazo de pronunciamiento es de 15 días hábiles.

Examen de admisibilidad formal (nuevo inciso del artículo 118 de la LGUC):

La Ley eleva a rango legal el control de ingreso de las solicitudes, que hasta ahora operaba como una mera verificación de completitud regulada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), sin plazo ni formalidades. El nuevo examen de admisibilidad tiene un objeto acotado —verificar que se acompañan los antecedentes exigidos para cada tipo de solicitud y que corresponden al proyecto— y debe resolverse dentro de los primeros 5 días hábiles desde la presentación. Si la solicitud no cumple las exigencias, el Director de Obras deberá declarar la inadmisibilidad mediante resolución que indique la causal del rechazo, resolución que es impugnable conforme a los artículos 12 y 118 bis de la LGUC.

Si la DOM no se pronuncia dentro de dicho plazo, la solicitud se entiende acogida a trámite por el solo ministerio de la ley, quedando precluida la posibilidad de rechazos de ingreso posteriores: los defectos formales que se detecten después solo podrán plantearse como observaciones dentro de la revisión del proyecto, las que la DOM debe formular todas conjuntamente y en una única oportunidad, conforme a la regla introducida por la Ley N°21.718.

Sistema estructurado de impugnación (modifica los artículos 118 bis y 118 ter de la LGUC, en relación con el artículo 118 quáter, y el inciso final del artículo 151 de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades):

La Ley establece una cadena de impugnación clara frente a las resoluciones de la DOM, sea por rechazo de la solicitud o por falta de pronunciamiento oportuno:

• Reclamo ante la SEREMI: el interesado podrá reclamar ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo dentro de los 30 días siguientes a la notificación de la resolución respectiva. La SEREMI deberá resolver fundadamente en un plazo de 40 días hábiles.

• Incentivo económico: si la SEREMI acoge el reclamo y ordena otorgar el permiso, el solicitante pagará solo el 50% de los derechos municipales correspondientes, quedando el 50% restante a beneficio fiscal.

• Impugnación judicial: las resoluciones de la SEREMI son susceptibles de recurso de reposición y, posteriormente, de reclamación ante la Corte de Apelaciones respectiva dentro de 15 días hábiles.

Otras modificaciones relevantes:

• Responsabilidad de proyectistas de especialidades (nuevo inciso quinto del artículo 18 de la LGUC): se precisa que los proyectistas de especialidades responden por los errores de sus proyectos que causen daños, delimitando con mayor claridad las responsabilidades profesionales dentro del proceso constructivo.

• Transparencia y publicidad de permisos (modifica los artículos 116, 116 bis C) y 116 bis D) de la LGUC): se reformula el mecanismo de publicidad de los permisos otorgados, con publicación periódica y resguardo de la Ley N°19.628 sobre protección de datos personales, facilitando el control y la fiscalización.

• Recepciones definitivas (modifica el artículo 144 de la LGUC): a las recepciones definitivas parciales o totales les resultan aplicables los plazos y reglas del artículo 118, extendiendo a esta etapa la misma certeza de cómputo e impugnación.

• Informes de mitigación vial (IMIV) (modifica el artículo 172 de la LGUC): se fija una vigencia de 3 años desde su notificación, con posibilidad de extensión hasta un máximo de 10 años para efectos de la recepción definitiva de las obras.

• Publicidad visible desde espacios públicos (reemplaza el artículo 15 de la Ley N°21.473): se fija un plazo de 30 días para el pronunciamiento sobre estas solicitudes y se les hace aplicable el mismo procedimiento de reclamación de los artículos 118 bis, 118 ter y 118 quáter de la LGUC.

Vigencia y aplicación:

La Ley entró en vigencia con su publicación en el Diario Oficial y se aplica únicamente a las solicitudes presentadas a partir del 24 de junio de 2026. Las solicitudes ingresadas con anterioridad continúan rigiéndose por las normas vigentes al momento de su presentación.

Recomendaciones:

Para inmobiliarias, constructoras, arquitectos y propietarios con proyectos en desarrollo, recomendamos abordar oportunamente las siguientes materias, en las que nuestro estudio puede prestar apoyo:

• Estudio de los proyectos y sus permisos: análisis del estado de los proyectos y de sus solicitudes en trámite, a fin de evaluar el impacto y la conveniencia que las modificaciones introducidas por la Ley representan en cada caso.

• Reclamos ante la SEREMI y las Cortes de Apelaciones: preparación e interposición de los reclamos de los artículos 118 bis y 118 ter de la LGUC frente a rechazos o falta de pronunciamiento de la DOM, incluyendo la obtención de la rebaja del 50% de los derechos municipales cuando la SEREMI ordena otorgar el permiso.

• Defensa frente a declaraciones de inadmisibilidad: impugnación de resoluciones de inadmisibilidad infundadas y verificación de la configuración del silencio positivo de admisibilidad transcurridos los 5 días hábiles.

• Contratos con revisores independientes y proyectistas de especialidades: redacción y revisión de estos contratos a la luz del nuevo inciso del artículo 18 de la LGUC, resguardando la adecuada asignación de responsabilidades por errores de diseño.

• Recepciones definitivas e Informe de Mitigación de Impacto Vial: asesoría en recepciones parciales y totales, ahora sujetas a los plazos del artículo 118 por remisión del artículo 144, y en la gestión de la vigencia de los informes de mitigación vial del artículo 172.

  Aylwin Asociados Abogados cuenta con amplia experiencia en derecho inmobiliario, urbanismo y construcción, asesorando a inmobiliarias, constructoras y propietarios en la tramitación de permisos ante las Direcciones de Obras Municipales y en la impugnación administrativa y judicial de sus resoluciones. Invitamos a nuestros clientes y amigos a contactarnos para revisar el impacto de la Ley N°21.826 en sus proyectos en curso o futuros, y evaluar las oportunidades que el nuevo régimen ofrece.