NEWSLETTER LEGAL: Ley N°21.772. Modernización del Sistema Notarial y Registral

Esta ley introduce la reforma más profunda al sistema notarial y registral chileno en décadas, incorporando estándares de digitalización, transparencia y libre competencia. Vigente desde el 02 de abril de 2026.

1.  Selección y Nombramiento: El proceso de selección para notarios, conservadores y archiveros se sujetará ahora a las normas de altos directivos públicos de segundo nivel jerárquico (Ley N°19.882), con intervención del Consejo de Alta Dirección Pública y el Ministerio de Justicia.

• El Ministerio de Justicia definirá perfiles específicos y uniformes para cada cargo.

• La evaluación pondera conocimientos jurídicos, de administración y destrezas. La experiencia previa como titular solo se considera en cargos en algunas comunas (25% del puntaje).

• El Presidente de la República elige de una terna ordenada por puntaje. Si no elige en 20 días hábiles, se nombra automáticamente al primero.

• Se eliminan los actuales mecanismos de nombramiento y se formaliza el proceso mediante decreto fundado.

2.  Nuevas inhabilidades y prohibiciones: Se establece un estricto régimen de inhabilidades para los notarios, conservadores, archiveros.

• Inhabilidades para ser nombrado: Quienes tengan vínculo de matrimonio, unión civil, consanguinidad hasta 3° grado o afinidad hasta 2° grado, o por adopción, con el Presidente de la República, parlamentarios, Ministros de Estado, ministros de Tribunales Superiores, Fiscal Nacional, Director del Servicio Civil, entre otros. La inhabilidad se extiende por un año desde el cese efectivo de la autoridad.

• Prohibiciones de contratación: Prohibición de contratar en el oficio y en cualquier otra función o prestación de servicios que se relaciona con ésta, a parientes hasta 3° consanguinidad y 2° afinidad, así como a descendientes y ascendientes. Ministros de Corte de Apelaciones o Suprema no podrán ser contratados en el oficio por 6 meses desde su cese.

3.  Digitalización y modernización tecnológica: Obligación de mantener infraestructura tecnológica de estándar mínimo. Las principales obligaciones son:

• NOTARIOS: Digitalizar toda escritura pública suscrita en papel e incorporarla a un repositorio digital regulado por reglamento del Ministerio de Justicia y Hacienda; Las copias autorizadas podrán otorgarse en formato digital, firmadas con firma electrónica avanzada y sellado de tiempo; Informar trimestralmente al Ministerio de Justicia los aranceles de cada actuación.

  
  

• CONSERVADORES: Repositorio digital de inscripciones con acceso remoto y gratuito para el público; Sitio web donde los usuarios puedan consultar gratuitamente índices e inscripciones y solicitar nuevas inscripciones; Digitalización obligatoria de planos; solo se otorgarán copias de los archivos digitales; Respaldo digital de todos los registros, índices y repertorios.

4.  Modificaciones al Registro Conservatorio de Bienes Raíces:

• NUEVOS REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN DOMINIO: La inscripción de títulos de propiedad y demás derechos reales debe contener: 

• Fecha de la inscripción; 

• Singularización completa del inmueble: nombre (si lo tiene), dirección, región, provincia, comuna, rol o roles de avalúo fiscal, superficie y planos; 

• Identificación del título: fecha y tribunal, notario o funcionario que lo autoriza;

• Firma del conservador; 

• Persona natural o jurídica a cuyo favor se inscribe, con indicación del derecho o calidad que asume, número de cédula de identidad o pasaporte según corresponda, y estado civil si es persona natural; 

• Persona de quien proceden inmediatamente los bienes o derechos; 

• Última inscripción que la preceda; 

• Indicación de constitución como bien familiar, si corresponde; 

• Indicación de tierras indígenas conforme a la Ley N°19.253, cuando proceda;

• Otras observaciones relevantes, cuando corresponda.

5.  Fiscalización y responsabilidad: 

• Los fiscales judiciales de las Cortes de Apelaciones realizan inspecciones trimestrales (reemplazando el sistema anterior de visitas judiciales de los juzgados).

• El Fiscal Judicial de la Corte Suprema supervisa la labor de los fiscales de Cortes de Apelaciones y elabora un plan anual de supervisión.

• Se crea la Fiscalía Judicial Digital: sitio web con nómina de oficios, canal de denuncias, informes de auditorías y lista de funcionarios sancionados.

• Auditorías externas obligatorias para funcionarios cuyos ingresos totales anuales superen el límite que fije el Ministerio de Justicia.

• Se aplica la Ley N°19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores, a los servicios de notarios, conservadores y archiveros. El SERNAC fiscaliza en lo que no corresponda a la Fiscalía Judicial o a los tribunales.

• Se mantienen las sanciones al Conservador de amonestación, censura y suspensión según gravedad. Y se agrega la nueva causal de exoneración, por incurrir en 2 o más infracciones graves en un período de 2 años (o reincidencia), tales como: no anotar en repertorio, negar o retardar inscripciones injustificadamente, emitir certificados con inexactitudes, cobrar fuera de tarifa, incumplir estándares tecnológicos, incumplir deberes UAF o incumplir horarios.

Para consultas sobre estas materias o relacionadas, no duden en tomar contacto con nuestro equipo, Aylwin y Asociados Abogados estará disponible para asistirles.