Newsletter Legal: CLAVES DEL FINANCIAMIENTO URBANO COMPARTIDO (“FUC”)LEY N°19.865

El Financiamiento Urbano Compartido (“FUC”) establece un marco jurídico, a través de la Ley N°19.865 y su Reglamento, que facilita la participación privada en el desarrollo de infraestructura urbana de interés público, bajo reglas específicas de estructuración, adjudicación y ejecución.

 1. Definición y Objeto del FUC:

La Ley permite a municipalidades y SERVIUs asociarse con privados para financiar, construir y operar obras de infraestructura pública sin comprometer recursos fiscales. Su pieza angular es el “Contrato de Participación” (art. 13°), por el cual las partes se obligan recíprocamente a ejecutar prestaciones y contraprestaciones en un plazo determinado. El objeto de la Ley (art. 1°) es la adquisición de bienes o la ejecución, operación y mantención de obras urbanas.

 2. Prestaciones y Contraprestaciones:

La ley establece un catálogo cerrado de obligaciones que deben fijarse en las bases de licitación.

Prestaciones del privado (art. 6°):

• Ejecución, operación o mantención de una obra.

• Entrega en propiedad de bienes muebles o inmuebles al SERVIU o municipalidad.

• Otorgamiento de derecho de uso o goce sobre bienes por tiempo determinado.

• Entrega de una suma de dinero.

Contraprestaciones del organismo público (art. 7°):

• Explotación total o parcial de inmuebles u obras por período determinado.

• Derecho de uso o goce sobre bienes.

• Entrega en propiedad de bienes muebles o inmuebles.

El art. 7° prohíbe comprometer recursos financieros públicos y exige “adecuada equivalencia” entre prestaciones y contraprestaciones, fiscalizada por la Contraloría General de la República (CGR).

 3. Procedimiento de Adjudicación:

Fase de origen: El proyecto puede iniciarse por iniciativa pública (alcalde/SERVIU con autorización ministerial) o privada (el particular propone, la municipalidad o SERVIU declara interés público y se obliga a licitar; el proponente obtiene puntaje adicional en la licitación).

Fase de licitación: Las bases deben contener condiciones del proceso, factores de evaluación, régimen de garantías, régimen económico, plazo del contrato, singularización de prestaciones, seguros, procedimientos de control, sanciones, causales de extinción y, si aplica, obligación de sociedad de propósito específico.

Fase de adjudicación: El Alcalde o el Secretario Regional Ministerial adjudica mediante resolución fundada. El contrato se perfecciona con su publicación en el Diario Oficial, tras lo cual el adjudicatario constituye las garantías de fiel cumplimiento.

 4. Financiamiento y Garantías:

El participante privado financia la obra y recupera su inversión a través de la contraprestación (ej. explotación de estacionamientos, arriendo de oficinas). Puede recurrir a capital propio, créditos bancarios, bonos u otros instrumentos.

Prenda sin Desplazamiento (Ley N°20.190): Es la herramienta idónea para garantizar financiamientos. El art. 9° valida la prenda sobre bienes y derechos futuros, permitiendo al participante garantizar el crédito con los ingresos esperados de la explotación de la obra. El art. 6° N°6 permite prendar los derechos emanados del Contrato de Participación y los flujos futuros derivados. Las instituciones bancarias reconocen esta estructura, sujeto al análisis de riesgo del proyecto.

 5. Causales de Rechazo o Reparo según CGR:

• Falta de financiamiento acreditado: ausencia de fondos para inversiones municipales (ej. expropiaciones).

• Vulneración de equivalencia: contraprestaciones no proporcionales ni justificadas.

• Régimen jurídico incorrecto: tratar el contrato FUC como concesión municipal tradicional.

• Exceso de atribuciones: el Concejo Municipal no puede exigir aprobar las bases de licitación (Dictamen N°510/2012).

• Prestaciones ajenas al objeto: es improcedente exigir aportes externos al objeto principal de la obra.

  
  

 6. Resolución de Conflictos – Comisión Conciliadora:

La Ley N°19.865 (art. 21) establece un mecanismo obligatorio de solución de controversias mediante una Comisión Conciliadora integrada por tres profesionales (uno por cada parte y un tercero de común acuerdo). Debe constituirse dentro de 60 días de suscrito el contrato.

El procedimiento tiene dos fases: (i) conciliación (30 días); y (ii) si fracasa, la Comisión actúa como Tribunal Arbitral —árbitro arbitrador. Sus sentencias no son apelables ante las Cortes de Apelaciones, salvo pacto expreso de segunda instancia arbitral en el Contrato de Participación.

7. Conclusión:

El FUC es una alternativa estratégica para el desarrollo de proyectos urbanos de envergadura. Para su éxito legal y viabilidad, se deben atender los siguientes puntos críticos:

• Correcta estructuración jurídica con estricta sujeción a la Ley N°19.865.

• Justificación económica que acredite adecuada equivalencia de las prestaciones.

• Cumplimiento riguroso de cada etapa del proceso de licitación.

• Modificaciones posteriores del Contrato fundadas en interés público y manteniendo equivalencia económica.

Atender estos puntos minimizará el riesgo de objeciones por parte de la CGR y asegurará la correcta ejecución del proyecto.

Aylwin Asociados cuenta con experiencia en materias inmobiliarias, regulatorias y de estructuración contractual de proyectos público-privados, por lo que ante cualquier consulta relacionada con mecanismos de Financiamiento Urbano Compartido (FUC), procesos licitatorios o desarrollo de infraestructura urbana, no dude en contactarnos.