NEWSLETTER LEGAL: Nuevas medidas de seguridad para prevenir caídas en edificios: Ley Nº21.842, que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El 23 de septiembre de 2026 se publicó la Ley Nº21.842, que modifica la Ley Nº21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, incorporando nuevas reglas destinadas a prevenir caídas desde edificaciones en altura. La nueva normativa limita las prohibiciones que pueden establecer los reglamentos de copropiedad a la instalación de sistemas de protección y establece, además, una obligación de implementar medidas de seguridad en determinadas viviendas, todo ello, para reforzar las condiciones de seguridad en edificios y condominios, particularmente, en los que residan niños, niñas o personas que presenten un mayor riesgo de caída.
¿Puede el reglamento de copropiedad prohibir la instalación de mallas u otros sistemas de protección?
No. La nueva ley establece expresamente que el reglamento de copropiedad no podrá prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes destinados a impedir caídas accidentales. Entre estos sistemas, la ley menciona las mallas de protección de alta resistencia, sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas y otros mecanismos que cumplan con las instrucciones que imparta la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
El reglamento de copropiedad podrá establecer requisitos mínimos de calidad y condiciones relativas a la instalación y mantención de estos dispositivos, con el objeto de conservar el orden, homogeneidad y seguridad de la edificación.
¿Quiénes estarán obligados a instalar medidas de seguridad?
El nuevo artículo 43 bis establece una obligación para el copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad destinada a vivienda ubicada sobre el primer piso, cuando en ella residan: niños o niñas de hasta doce años, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
En estos casos deberán implementarse medidas de seguridad idóneas, en aquellos sectores de la vivienda que presenten dicho riesgo.
La obligación se extiende también a los bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo de la respectiva unidad, cuando éstos presenten riesgo de caída.
¿Desde cuándo será obligatoria la instalación de estas medidas?
La obligación será exigible una vez transcurridos 24 meses desde su publicación, esto es, a contar del 23 de septiembre de 2028.
¿Debe informarse la instalación a la administración del condominio?
Sí. Quien se encuentre obligado a implementar la medida de seguridad deberá informar al administrador del condominio acerca de su instalación y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes. Asimismo, la Secretaría Ejecutiva de Condominios podrá impartir instrucciones generales para la aplicación de estas nuevas disposiciones.
¿Quién responde si el sistema de seguridad presenta fallas?
El fabricante, proveedor o instalador responderá por las fallas o defectos de las medidas de seguridad conforme a la Ley N.º 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, cuando corresponda, sin perjuicio de la responsabilidad civil que pueda resultar aplicable conforme a las reglas generales.
¿Qué implica esta modificación para los condominios y ocupantes?
Será recomendable que las comunidades revisen sus actuales reglamentos de copropiedad y normas internas, especialmente cuando éstos contengan prohibiciones o restricciones respecto de la instalación de mallas de seguridad, limitadores de ventanas u otros mecanismos de protección.
Por su parte, propietarios, arrendatarios y demás ocupantes de viviendas ubicadas sobre el primer piso deberán considerar la nueva obligación cuando se encuentren en alguna de las situaciones previstas por el artículo 43 bis.
La Ley N.º 21.842 introduce un nuevo estándar de prevención en materia de seguridad en edificaciones en altura, conciliando la facultad de las comunidades de establecer condiciones para las instalaciones con el derecho- y, en determinados casos, la obligación- de adoptar medidas efectivas destinadas a prevenir caídas accidentales.
Para consultas o para coordinar apoyo en esta materia, no duden en tomar contacto con nuestro equipo de Aylwin Asociados Abogados, que estará disponible para asistirles.
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